مدیریت پیمان در اجرای ساختمان نوعی قرارداد بین کارفرما و پیمانکار است که بیشترین سود را برای هر دو طرف در پی دارد، موجب تسریع در اجرای پروژه شده و از بروز اختلافات غیرضروری بین کارفرما و مجری پروژه جلوگیری میکند. در این مطلب کلیه اطلاعاتی که نیاز دارید در زمینه «مدیریت پیمان» بدانید در اختیار شما گذاشتیم.
افراد حاضر در قرارداد مدیریت پیمان و وظایف آنها
مهم‌ترین اشخاص در این قرارداد کارفرما، مدیر پیمان و مشاور هستند. افراد دیگری چون پیمانکاران جزء، کارگران، معماران یا کارمندان نیز حضور دارند که وجود یا عدم وجود آنها به تصمیم مدیر پیمان بستگی دارد. در ادامه به معرفی کامل این افراد می‌پردازیم.
کارفرما: شخصی حقیقی یا حقوقی که سرمایه‌گذار و مالک پروژه است. در بیشتر مواقع کارفرما درواقع مالک زمین نیز هست.
وظایف کارفرما:
- تامین کلیه هزینه‌های پروژه
- انتخاب مستقیم مشاور و مدیر پیمان
- تایید نهایی قرارداد تنظیم شده توسط مشاور
- اخذ مجوزها و استعلامات لازم قبل شروع پروژه
- بیمه کردن مشاور و مدیر پیمان
مدیر پیمان: شخص حقیقی یا حقوقی که مسئول مدیریت و اجرای پروژه ساختمانی از پی تا کلید است. مدیر پیمان باید پروانه اشتغال به اجرا از سازمان نظام مهندسی گرفته باشد. همچنین این فرد باید صلاحیت، تخصص و تجربه کافی در زمینه مدیریت و اجرای پروژه ساختمانی داشته باشد.
وظایف مدیر پیمان:
- مدیریت فنی، اجرایی، مالی و اداری پروژه
- تعیین روش‌های اجرایی پروژه
- تعیین برنامه مدون برای اجرای پروژه
- تهیه مواد، مصالح و تجهیزات مورد نیاز
- استخدام نیروی انسانی متخصص مورد نیاز
- انجام کلیه توافقات و قراردادها و امور مالی مربوط به نیروهای انسانی
- نظارت و ایجاد هماهنگی‌های لازم بین پیمانکاران جزء
- انجام تمامی تعهدات اعلام شده در قرارداد مابین کارفرما و مدیر پیمان
- اجرای پروژه بر اساس مقررات ملی ساختمان
- تحویل پروژه در زمان تعیین شده
- تحویل فاکتورها و فیش‌های پرداختی و کلیه مخارج در بازه زمانی مشخص(مثلا ماهیانه) به کارفرما
مشاور: قرارداد بین کارفرما و مدیر پیمان باید توسط یک فرد کارآزموده تنظیم شود تا کارفرما با خیال راحت ملک و سرمایه خود را در اختیار مدیر پیمان بگذارد. مشاور شخص یا شرکتی است که این قرارداد را تنظیم کرده و در حین اجرای پروژه نیز بر کیفیت و چگونگی کار نظارت دارد.
وظایف مشاور:
- تنظیم قرارداد مناسب بین کارفرما و مدیر پیمان
- نظارت دقیق بر نحوه اجرای پروژه توسط مدیر پیمان
- هماهنگی بین کارفرما و مدیر پیمان
- نظارت بر نحوه انجام تعهدات توسط مدیر پیمان
- نظارت بر انطباق نقشه موجود در قرارداد با اجرا
پیمانکار جزء: پیمانکارانی که توسط مدیر پیمان استخدام شده و در بخش‌های مختلف پروژه فعالیت می‌کنند. اشخاص حقیقی یا حقوقی مثل بنا، نقاش، برقکار، شرکت آسانسوری یا پله‌برقی و… که هیچ ارتباط مستقیمی با کارفرما ندارند و تنها با مدیر پیمان طرف هستند.
دستمزد مدیر پیمان
حق‌الزحمه مدیر پیمان در این قرارداد، درصدی از کل هزینه‌های پروژه است. این درصد معمولا بین 7 تا 25درصد است که بر اساس عوامل زیادی تعیین می‌شود. همچنین در ابتدای کار، درصدی به عنوان ضمانت حسن انجام کار نزد کارفرما باقی می‌ماند که پس از اتمام پروژه به مدیر پیمان پرداخت خواهد شد.
مثال: اگر کل هزینه‌های پروژه دو میلیارد تومان تخمین زده شود و برای مدیر پیمان 10 درصد در نظر بگیرند، دستمزد مدیر پیمان دویست میلیون تومان خواهد بود. بنابراین قیمت تمام شده برای کارفرما، هزینه پروژه + دستمزد مدیریت پیمان یعنی دو میلیارد و دویست میلیون تومان خواهد شد.
مزیت بزرگ قرارداد مدیریت پیمان در همین نحوه محاسبه درصد مدیر پیمان است. مشخص نکردن یک مبلغ ثابت به عنوان دستمزد تا پایان کار، از بروز اختلافات بر سر قیمت تمام شده مصالح و حقوق پیمانکاران جزء و تاثیر تورم در قیمت‌ها جلوگیری میکند. این سیستم پرداخت درصدی از کل هزینه‌ها، در نهایت به نفع هر دو طرف قرارداد یعنی کارفرما و مدیر پیمان است.
مزایای روش مدیریت پیمان برای کارفرما:
- پرداخت هزینه کمتر با بهترین کیفیت در اجرا
- عدم نیاز به مدیریت پروژه و تفویض کامل آن به مدیر پیمان
- کارفرما فقط با مدیر پیمان و مشاور طرف است و نیازی به وقت گذاشتن و سر و کله زدن با پیمانکاران جزء و کارگران نیست.
- از بین رفتن اختلاف و بحث های غیرضروری بر سر خرید وسایل و تجهیزات مورد نیاز
مزایای روش مدیریت پیمان برای پیمانکار:
- عدم نیاز به پرداخت هزینه برای پروژه
- عدم دخالت کارفرما و افراد غیر متخصص در روند اجرایی و فنی پروژه
- تسریع در اجرای پروژه
- عدم تاثیرگذاری تورمبر دستمزد مدیر پیمان
- اگر کار اضافه شد یا بیشتر طول کشید پیمانکار دستمزدش را دریافت کرده و ضرر نمیکند
نحوه محاسبه درصد مدیر پیمان
درصد استاندارد مدیر پیمان در مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، حداکثر حدود 10 درصد کلیه هزینه‌های ساخت‌وساز اعلام شده است. ذکر دو کلمه «حداکثر» و «حدود» در متن این شیوه‌نامه، مشخص میکند که کم و زیاد شدن آن امکان‌پذیر است. عوامل زیادی چون وسعت پروژه، حجم کار، نوع نقشه و… در تعیین دقیق این درصد تاثیرگذارند. ما در اینجا چیزی که معمولا در بیشتر قراردادهای مدیریت پیمانی تعیین شده را، فقط جهت آشنایی بیشتر با عرف جامعه، اعلام می‌کنیم(این اعداد کاملا حدودی و بسته به پروژه بوده و کاملا قابل تغییر هستند):
- آپارتمان معمولی در بافت شهری 10درصد
- ویلاها 15 تا 20درصد
- پروژه‌های بزرگ 8درصد یا کمتر
- بازسازی آپارتمان 12 تا 15درصد
- بازسازی ملک کلنگی 12 تا 18 درصد
عوامل تاثیرگذار در محاسبه درصد دستمزد مدیریت پیمان
- عرف منطقه‌ای که پروژه در آن اجرا می‌شود
- نوع پروژه(سازه معمولی یا لوکس، ویلا یا آپارتمان و…)
- ساخت یا بازسازی بودن پروژه
- وسعت و متراژ پروژه
- تجربه، تخصص و مهارت مدیر پیمان
- با مصالح یا بدون مصالح بودن قرارداد
- حجم کار
- نوع نقشه اجرایی
- نوع توافق بین طرفین
- مقدار مسافت(دوری و نزدیکی به شهر)
- شرایط آب و هوایی پروژه
نکات مهمی که قبل از عقد قرارداد مدیریت پیمان باید مورد توجه قرار گیرند
همانطور که در تعریف قرارداد مدیریت پیمان گفتیم، این قرارداد از ایجاد ضررهای مالی برای کارفرما و مدیرپیمان تا حد زیادی جلوگیری میکند. اما لازم است قبل از شروع کار به نکاتی توجه شود که ضررها و اختلافات به حداقل برسند. این نکات عبارتند از:
- ثبت دقیق نوع و کیفیت مصالح و کیفیت اجرا در قرارداد
- تعیین شرایط و نحوه پرداخت های کارفرما در قرارداد
- توافق بر سر هزینه ایاب و ذهاب مدیر پیمان
- توافق بر سر هزینه ناهار و پذیرایی
- توافق بر سر نوع کالاهایی که خریداری میشوند(لوکس و گران یا ارزان و اقتصادی)
- توافق بر سر مکان‌ها و شرکت‌هایی که باید از آنها خرید شود
- ملزومات مصرفی مورد نیاز در محل اجرای پروژه(مثل دفتر کار، کامپیوتر، اینترنت و…)
- حمل بارهای سبک با وانت انجام می‌شود یا خودروی شخصی مدیر پیمان
شرکت ابنیه سازان هونام
شرکت ابنیه سازان هونام با سالها تجربه و تخصص و نیروهای کارآمد در زمینه طراحی و اجرای انواع پروژه‌های ساختمانی، همواره تعهد و تخصص خود را در این زمینه به اثبات رسانده است. در صورت نیاز به مشاوره رایگان با ما تماس بگیرید یا در واتسپ پیام دهید.
